Grad Novi Sad
Gradska uprava za urbanizam i građevinske poslove
Školska 3
21000 Novi Sad
Primedbe na Urbanistički projekat prostora u okruženju Futoškog parka prema Ulici Novosadskog sajma u Novom Sadu (na javnoj prezentaciji od 22. do 28. aprila 2025.)
Prošle godine smo se obraćali nadležnom urbanističkom inspektoru ukazujući na povredu zakonske regulative u postupku izrade i donošenja Odluke o izmenama i dopunama Plana generalne regulacije novog gradskog centra sa okruženjem u Novom Sadu (za lokalitet Hotela “Park”), koja je bila na skraćenom javnom uvidu od 30. aprila do 16. maja 2024. godine. Ta kasnije usvojena odluka je bila osnov za izradu sada predmetnog urbanističkog projekta.
Na javnom uvidu, protivili smo se sledećem: primeni skraćenog postupka donošenja Odluke; intervencijama u delovima teksta osnovnog Plana koji se odnose na prostore koji nisu unutar granica obuhvata Odluke; nedostatku bilo kakvog opisa urbanističke intervencije u obrazloženju Odluke; izostanku utvrđivanja planiranih kapaciteta i maksimalnog indeksa izgrađenosti, a koji mogu premašiti i najviše iznose utvrđene u planu višeg reda; izgradnji previsokih objekata koji mogu ometati osunčanje otvorenih bazena i sunčališta u susedstvu; te izgradnji komercijalno-poslovnih sadržaja koji će doprineti neprihvatljivo velikoj koncentraciji radnih mesta u susedstvu prostora za rekreaciju velikog broja građana.
U zaključku smo tražili povlačenje Odluke i izradu novog PGR-a za širi prostor, i to u skladu sa planom višeg reda – Generalnim urbanističkim planom grada Novog Sada do 2030. godine, tj. GUP-om Novog Sada usvojenog 2022. godine.
Naše primedbe su uticale na manje korekcije teksta Odluke, ali suštinski su odbačene. Izrada ovog UP-a potvrđuje da se u Novom Sadu ne sme nastaviti praksa kojoj nedostaju razumni kriterijumi za primenu skraćenog postupka izmene planova, jer on ne bi smeo da se primeni na slučajeve u kojima se suštinski interveniše u gradskom tkivu. U ovom slučaju, kapacitet kompleksa sa hotelom znatno je povećan, a bitno je promenjena namena površine iz važeće planske dokumentacije, što podrazumeva promenu vlasničkih odnosa na štetu javnog interesa.
Uvidom u predmetni UP postavljamo sledeće primedbe:
- Promenom namene, pretežno od parcele broj 7530/1 KO Novi Sad I koja čini Futoški park, oduzeće se površina od 1,72 ha, da bi se dodala parceli broj 7534 KO Novi Sad I od 0,67 ha koja predstavlja površinu pod objektom dosadašnjeg hotela. Time će se formirati građevinska parcela od 2,39 ha za „hotelski i poslovni kompleks (do Po+P+10)“. To podrazumeva da će vlasnik hotela, u skladu sa pravilima konverzije, besplatno doći u posed zemljišta oko bivšeg hotela koje je u javnoj svojini Opštine Novi Sad. Oduzeta površina parcele parka nije zaštićena, ali je indirektno pod uticajem uslova zaštite, jer se neposredno graniči sa površinama u režimu zaštite III stepena SP „Futoški park“, zaštitne zone SP „Futoški park“, kao i režima zaštite III stepena SP „Stablo ginka“ kod Hotela „Park“ u Novom Sadu. Taj indirektni uticaj okružujuće žive prirode parka je potpuno ignorisan u Odluci i koncepciji UP-a, očigledno zato što je Ministarstvo zaštite životne sredine 5. septembra 2023. obavestilo javnost o postupku pokretanja zaštite prirodnog područja III kategorije, kao Spomenika prirode “Futoški park” koji je prvi put zaštićen 2006. godine. S obzirom da se u UP-u poziva na Studiju zaštite dostavljenu avgusta 2023. te da do danas nije završen postupak utvrđivanja novih uslova, kao i potvrđivanja granica zaštite, zahtevamo da se donošenje UP-a obustavi dok se ne donese nova odluka o uslovima zaštite spomenika prirode.
- Podsećamo da su početkom marta 2023. mediji javili:
„Kompanija “Inobačka” potpisala je sa “Hyatt Regency Novi Sad” ugovor o tome da narednih 20 godina Hotel “Park” funkcioniše kao deo ovog svetskog lanca hotela. Plan je da se u naredne tri godine obavi rekonstrukcija postojećih zgrada hotela i sagradi još jedan ceo blok, pa da od 2026. godine počne da radi prvi “Hajat” u Vojvodini. Novi hotelski kompleks će imati 235 soba, bazene, svečanu salu od 800 kvadrata koja će moći da ugosti 300 ljudi, kongresni prostor od 1.900 kvadrata za boravak do 1.000 učesnika, koji će moći da se preuredi za različite veličine, kao i niz ugostiteljskih objekata… kao moderan hotel sa otvorenim sadržajima ka gradu i ka građanima. Hotel će imati razvijenu banjsku komponentu, zatim ugostiteljsko – restoranski deo i konferencijski blok sa tri sale… da je hotel zasnovan na principima održivog razvoja, koji će se videti u arhitekturi, tako što će park biti uvučen u hotel i biće to suživot hotela i parka uz posebni značaj zaštićenog drveta ginko… Održivi razvoj će se videti i u korišćenju objekta, kroz njegov energetski blok koji će koristiti alternativne izvore energije, geotermalne izvore, bunarsku infrastrukturu, solarne panele i do pet odsto gasa… Poseban značaj ovom projektu daje i to što će biti sagrađen u skladu sa najvišim standardima zaštite životne sredine i primenom najnovijih tehnologija koje su fokusirane na zaštitu životne sredine.“
Navedeno znači da se nije moglo očekivati da će se stari hotel, nagrađivano delo arhitekte Miroslava Krstonošića, odmah potom početi postepeno čerupati i rušiti, a da će se godinu dana kasnije, na javnom uvidu u Odluku o izmeni Plana, uz planiranu rekonstrukciju i dogradnju, navoditi i mogućnost rušenja svih objekata radi izgradnje tri nova objekta, od kojih dva za poslovno-administrativnu namenu. Iz tih razloga smatramo da je dovođenje predstavnika “Hyatt Regency“ bila farsa, koja je omogućila da se čelnici gradskih vlasti ubede da je u gradskom interesu poželjno omogućiti domaćem investitoru značajno proširenje građevinske parcele na račun javnog interesa građana. Zahtevamo da se ovoj prevari stane na put i investitorove želje privedu zakonitom uređivanju građevinskog zemljišta.
- Formiranje građevinske parcele će omogućiti investitoru da izgradi novi kongresno-hotelski centar (Master centar se gasi?!), te dva poslovno-administrativna objekta koja nemaju strateški značaj za Novi Sad i ne predstavljaju potrebne sadržaje u preovlađujućoj nameni parka (po GUP-u). Utoliko, uvođenje poslovanja kao dominantne namene je vidljivo golim okom, iako su sakriveni kapaciteti po pojedinim objektima, tj. dati su kumulativno za sve objekte (BRGP=54.444 m²). To zapravo znači da će se nakon rušenja postojećih objekata hotela (BRGP=24.574,92 m²) izgraditi novi hotel manjeg kapaciteta od starog, a investicija će se opravdati izgradnjom većeg poslovno-administrativnog kapaciteta za rentiranje. Tome ovaj blok ne služi – ni prema GUP-u, ni ako se gleda istorijski razvoj. Nakon Drugog svetskog rata, ovde je bila predviđena izgradnja javnog termalnog kupališta, tj širenje Jodne banje. Hotel je bio predviđen samo kao jedan sporedni deo tog javnog kompleksa, ali je prvo on izgrađen. Kasnije je dograđen novi blok hotela. Sada se planira da se novom hotelu dodaju dve poslovne zgrade koje će zapravo postati dominatna namena prostora. Tako ćemo doći do potpuno neprimerene namene koja se tu našla, istorijski, kao sporedna namena sporedne namene. Dakle, ozbiljna prevara zbog koje su Novosađani ostali bez javnog termalnog kupališta. Tu sada više neće biti mesta za takav javni kompleks, a Jodna banja to odavno nije, od kada je pretvorena u zatvoreni bolnički kompleks. Javni interes je da tu bude javno termalno kupalište. Postojeći bazeni na Sajmištu to nisu. Zbog toga zahtevamo da se radikalno smanje kapaciteti za poslovanje, te da se umesto kancelarijskog nametne banjski i zdravstveni turizam, uz obavezu rehabilitacije sada zatvorenih bunara Jodne banje. Takva promena koncepcije bliska termalnom kupalištu bila bi u obostranom interesu hotelskog koncerna i građana Novog Sada.
- Planirana saobraćajnica između ograde SC Sajmište i zapadne granice kompleksa je minimalne širine, jer je svedena na uski trotoar pribijen uz ogradu kompleksa bazena i na prilazni put za potrebe kolskog pristupa i komunalnog opremanja predmetnog kompleksa. Ništa povoljno za korisnike sportskog centra i parka nije dodato tom saobraćajnicom, već su građanima oduzeti i prethodno korišćeni parking prostori, a frekvencija vozila je povećana pa bi kretanje pešaka kolovozom bilo neprihvatljivo. Sadašnji kolovoz će biti znatno opterećeniji, jer će se sa njega pristupati severnom parkingu sa planiranom garažom P+2, te podzemnoj garaži poslovnog i hotelsko-kongresnog centra, njegovom ekonomskom dvorištu, posudama na prostorima za odlaganje otpada iz poslovnih objekata, merno regulacionoj stanici i priključnom razvodnom postrojenju. Zato zahtevamo da se u regulaciji planirane ulice formira primereni široki rekreativni pristup, pešački i biciklistički, pod drvoredom. Time bi osnovna funkcija prostora duž zapadne granice UP-a ostala pristup na sportsko-rekreativne sadržaje i u Futoški park.
- Zahtevamo da se u okviru (podzemnog) ekonomskog dvorišta nađe prostor za odlaganje otpada iz poslovnih objekata, umesto da se otpad smešta uz regulacionu liniju planirane uske saobraćajnice, prekoputa ulaza na bazen i druge sadržaje sportskog centra.
- Ogorman je problem uvođenje rampe za garažu u jugozapadnom delu kompleksa. Time se uvodi kolski saobraćaj u dubinu bloka i tik uz područje parka sa manje rastinja, koje je s autorskom namerom ostavljeno kao livadica, jer je najtiše, udaljeno od prometnih ulica Futoške, Hajduk Veljkove i Novosadskog sajma. Takođe, neoprostiv nemar prema zaštićenoj prirodi u susedstvu je uvođenje velikih betonskih površina u dubinu bloka koji je pretežno namenjen za zelenilo i prateće sportsko-ekreativne aktivnosti. Utoliko, zahtevamo da se rampa za silaz u ekonomsko dvorište natkrije ozelenjenim krovom i pomeri ka severu, te ukine prateći parking sa okretnicom čija svrha nije opisana. Pri tome zahtevamo da se podzemna građevinska linija pomeri na približnu udaljenost 25 m od južne granice kompleksa koja je granica zaštite III stepena SP „Futoški park“. I konačno, da se pejzažno uređenje prostora na jugu upriliči saglasno projektu rekonstrukcije Futoškog parka, čija realizacija je u toku, kao i saglasno „planu i programu upravljanja i projektu obnove parka (ili hortikulturnog uređenja) u skladu sa merama zaštite“, koji mora postojati u nadležnom javnom preduzeću, a navodi se u uslovima zaštite prirodnog dobra III stepena.
- UP prepoznaje postojeći kolski i pešački prilaz sa severoistoka, od raskrsnice ulica Novosadskog sajma i Čirpanove, i to isključivo kao ulaze u planirani kompleks, čak postavljajući portirnicu (?!). Zaboravlja se da je to građanima prvenstveno pristup sa severa u Futoški park. Da na jednom mestu u tekstu nije navedeno da se ne planira ograđivanje kompleksa, prema grafičkom rešenju ne bi se moglo pretpostaviti da će gražani tuda ipak moći peške prolaziti bez da su korisnici predmetnog (privatnog) kompleksa. Naime, do postavljanja gradilišne ograde bilo je moguće ići dalje pešačkom stazom pored ulaza u nekadašnji Hotel Park, pa prošavši pored dečijeg igrališta, zaći dalje u Futoški park. Hotel je bio samo objekat u parku! Danas je gradilišna ograda nepropisno postavljena na metar od zaštićenog stabla ginka (prijavili smo komunalnoj inspekciji), umesto da ga obilazi u širokom luku, po pravilu opisujući „zonu projekcije krošnje“. To sve znači da je UP potpuno zanemario prvorazrednu ulogu okruženja u kojem se našao, pa je planiranom okretnicom pred budućim glavnim ulazom u hotel presekao dalji put pešacima ka parku. Zahtevamo da se saobraćajno rešenje koriguje tako da se obezbedi kontinualni pešački i biciklistički prolaz sa severa, od raskrsnice ulica Novosadskog sajma i Ćirpanove, pored konture projekcije krošnje stabla ginka, ka postojećem dečijem igralištu u Futoškom parku.
- UP ne objašnjava potrebu da se u kompleks uključe prostori Futoškog parka severno i južno od stabla ginka. Ne objašnjava se namera da se deo do danas postojećeg parkinga, naizgled besmisleno, oduzme od preostalog dela parkinga u zaštitnoj zoni SP „Futoški park“. Taj parking se pruža u pravcu istoka, ka krivini kolovoza u Mičurinovoj ulici i zaleđu bašti kuća u Ulici Nikole Tesle, pri čemu bez druge saobraćajne veze. Zato bi mu trebalo osmisliti funkciju i pristup, ukoliko to nije rešeno u projektu rekonstrukcije parka. Takođe, doskora uređeni prostor oko nekadašnje fontane zavređuje veću pažnju, umesto da se samo ozeleni da bi se nadomestilo posečeno drveće na zapadu (radi izgradnje podzemne garaže i poslovnog objekta), što je samo birokratsko-tehnokratski poriv da se dosegne zahtevanih 25% zelenila na kompleksu. Čita se iz medija: “U nezaštićenoj zoni će se uzeti zelenilo oko postojećeg hotela i nadomestiti novim, kvalitetnim zelenilom tako što će se sadašnji parking ispred hotela ozeleniti. Zamensko drveće neće biti mlado, već dobro negovano starije od 10 godina, sa prsnim prečnikom 14-16 cm“. Ovo objašnjenje ukazuje da je besmisleno raditi samo UP za hotelsko-poslovni kompleks bez da se revidira projekat celog parka, jer je fizički to njegov integralni deo, bez obzira na formalni status pojedinačnih zona. Ovako, pešački pristup parku sa severa ostaje nerešen; sa istočne strane hotela je nejasno definisana „zaštitna zona Spomenika prirode Futoški park” koja zapravo predstavlja patrljak nekadašnjeg šireg parkovskog prostora koji je oduzet od parka izgradnjom hotela. U nedostatku razumnog objašnjenja o razlozima određivanja granica zaštitne zone i građevinskog kompleksa, zahtevamo da se delovi površina namenjenih ozelenjavanju severno i južno od stabla ginka izbace iz planiranog poslovno-hotelskog kompleksa, čime bi se smanjila planirana površina građevinske parcele. Na tim površinama treba da se zadrži izvorna javna namena parka, uključujući površinu ispod krošnje ginka. Kroz te ozelenjene površine provukla bi se pešačko-biciklistička staza od severa ka jugu. Takođe, trebalo bi sve postojeće instalacije na dosadašnjem parkingu planirati za izmeštanje/ukidanje.
- UP ne objašnjava neophodnost da se u planirani poslovno-hotelski kompleks uključi postojeći javni parking na severu, odnosno da se oduzme od građana i pokloni investitoru. Ukoliko investitor u poslednjoj, petoj fazi pristupi izgradnji nadzemne garaže, navedeno je da će obezbediti Odlukom traženih minimalno 90 parking mesta za javno korišćenje, što je više od polovine planiranih 173 mesta u nadzemnoj garaži. Zahtevamo da se jasno i ultimativno napiše da se investitor u prvoj i svakoj, bilo kojoj sledećoj fazi izgradnje obavezuje da građanima obezbedi Odlukom zagarantovanih 90 parking mesta za javno korišćenje; odnosno da korisnici SC Sajmište ni u kom momentu ne smeju oskudevati u parking prostoru pred ulazom u bazene, i to bez obzira na dinamiku izgradnje predmetnog kompleksa. Ne sme se dozvoliti da od volje investitora zavisi hoće li dati tih 90 mesta građanima. U protivnom, zahtevamo da se neophodnih 90 mesta obezbedi izvan planiranog kompleksa, na javnoj površini. Ta znači da se smanji površina kompleksa.
- Šta reći o konstataciji projektanata da „oblikovanje i materijalizacija fasada svih objekata u kompleksu ima za cilj uklapanje u kontekst Futoškog parka, nenametljivost i neugrožavanje zatečenog prirodnog nasleđa“? U šali, verujemo da će gosti hotela uživati u svojoj slici ogledajući se u staklu transparentnih naspramnih poslovnih jedanaestospratnica, kao i ptice u letu iz svojih zaštićenih gnezda. U zbilji, stradaće mnoge ptice sudaranjem sa ogromnim zastakljenim fasadama, koje se predlažu uz punu svest da se kompleks naslanja na zaštićeno područje parka. Zahtevamo da se likovna obrada i materijalizacija fasada suštinski promeni, za šta predlažemo da investitor raspiše pozivni konkurs među istaknutim projektantima.
Iz svega iznetog zaključujemo da je potrebno povući predmetni urbanistički projekat iz procedure donošenja. Treba izraditi novi plan generalne regulacije koji bi obuhvatio kompleks dosadašnjeg Hotela“Park” i površine u neposrednom okruženju: Futoški park, kompleks Jodne banje, obližnji sportsko-rekreativni centar sa Otvorenim bazenima “Sajmište”, kao i sve pristupne saobraćajnice i parking prostore. Takav (širi) obuhvat plana trebalo bi da uspostavi harmonične odnose između želja vlasnika dosadašnjeg hotela i građana kao korisnika susednih srodnih, ali donekle i konkurentnih javnih namena. Pri tome, neophodno je primeniti pravila propisana u planu višeg reda – GUP-u Novog Sada usvojenog 2022. godine.
Izradom predmetne Odluke urađeno je suprotno tome – prvo je razrađena detaljna regulacija za budući kompleks u skladu sa interesima investitora, a posle će se donositi PGR šireg područja, što je besmisleno i suprotno javnom interesu. Kada se deo parka jednom oduzme iz javnog vlasništva i preda u privatne ruke, nikakvom argumentacijom se neće moći braniti ugrožena prava građana i ugrožen eko-sistem parka.
Društvo arhitekata Novog Sada