Opštegradski centar – novi omiljeni pojam investitorskog urbanizma

0
pre 3 godine

U svetlu najnovijeg velikog broja predloga izmena Planova generalne regulacije (PGR) pojavljuje se novi “kreativni” način obesmišljavanja urbanističkih planova. Manipulišući pojmom “opštegradski i linijski centar” cilj donosioca plana je, praktično, prikrivanje buduće planirane namene na parcelama, što je u najvećem broju slučaja: stanovanje i poslovanje. Takođe, definišući ih na ovaj način, investitorima na lokacijama sa ovom namenom ostavlja se široko i slobodno razmatranje indeksa izgrađenosti i zauzetosti, spratnosti i namene. Prevedeno na običan rečnik, investitor je u mogućnosti da sam kreira količinu kvadrata, spratnost i namenu objekata po svojoj volji, a da pritom bude zakonski “pokriven” važećim planovima.

 

Kako se zloupotrebljavaju “opštegradski i linijski centri”

 

Ovaj pojam koji postoji u sadašnjem Generalnom planu (GP) Novog Sada verovatno je počeo da se koristi pod uticajem donošenja Zakona o planiranju i izgradnji 1995. godine, koji je prvi uveo obavezu da se izrađuje „regulacioni plan“. Tom, tada novom, vrstom plana trebalo je obuhvatiti veće zone na fleksibilan način, što je bio otklon od dotadašnje prakse izrade Detaljnih urbanističkih planova (DUP), koji su imali veoma precizne namene, sa definisanim gabaritima postojećih i planiranih objekata. Ta „čvrsta“ urbanistička rešenja, koja su, nekad i zlonamerno, previše doslovno shvatana su postala neadekvatna u doba tranzicije.

 

U važećem GP Novog Sada ovaj pojam se uopšteno definiše na sledeći način: Opštegradske centre čine prostori na kojima se sadržaji mogu organizovati u polifunkcionalne prostorne celine, a prema vrsti, značaju objekata i području čije stanovništvo zadovoljavaju, …” i podrazumeva strateško opredeljenje plana da razvija grad na policentričan način, razvijajući razne prevashodno javne sadržaje van samog istorijskog centra grada. Ovo se u GP NS vidi i u opisu sadržaja opštegradskih centara, gde se navodi sledeće: “Saglasno značaju delova centra, ulozi u sistemu, specifičnostima položaja utvrđuje se i struktura sadržaja koji će se razvijati u njima. … Dominantan sadržaj ostalih delova glavnog centra treba da bude poslovno-trgovačkog i ugostiteljskog karaktera sa sadržajima javnih službi: kulture, nauke, organa lokalne samouprave i teritorijalne autonomije i dr. … Struktura sekundarnih centara se ne razlikuje bitno od strukture glavnog centra, s tim što se značaj i kapaciteti javnih službi planiraju prema mreži i prilagođvaju gravitacionom području koje opslužuju.” Ovo sve nedvosmisleno govori o osnovnoj ideji razvoja javnih sadržaja na različitim lokacijama u gradu, a zatim se u GP javljaju ključne odrednice koje se novim tumačenjem ovog pojma zloupotrebljavaju do maksimuma. Naime, verovatno kao potreba tadašnjih urbanista da naprave otklon od krutog zonskog planiranja grada, naročito zastupljenog u prvim decenijama SFRJ, u GP se podvlači polifunkcionalnost novih gradskih centara i uvlači se stanovanje kao obavezan sadržaj opštegradskih centara na sledeći način: “Učešće stambenog u ukupno izgrađanom prostoru po objektima ili blokovima kreće se u rasponu od 0 do 100%, s tim što je na širem prostoru (u blokovima mešovite namene, delovima centra) min. 30%.” Upravo ova namera da se izbegne gradnja samo poslovnih i administrativnih objekata se u današnje vreme zloupotrebljena je za dodatno investiranje u stambene kvadrate za prodaju. Potpuno je neadekvatno prenositi ove strateške pretežne namene osmišljene za nivo Generalnog plana na Plan generalne regulacije i konkretne parcele, naročito što po poslednjem Zakonu o planiranju i izgradnji PGR je plan iz kojeg se mogu direktno ishodovati lokacijski uslovi. Primer ovakvog načina planiranja može se videti na predlogu Izmene i dopune PGR za mešovitu namenu između Bulevara Evrope, Bulevara cara Lazara, ulica Stražilovske i Žarka Zrenjanina, Bulevara Mihajla Pupina, ulice Jevrejske i Futoške u Novom Sadu, a naročito za Urbanističku celinu 13 – blok opštegradskog centra uz Radničku ulicu. Na ovom primeru možemo videti na koji način se uz pomoć pretežne namene opštegradskog centra, bez promene te namene u planu, suštinski menja realna namena parcele uz potpuno slobodnu promenu spratnosti, gabarita i urbanističkih parametara.

 

Važeći Plan detaljne regulacije (2008)
Važeći Plan detaljne regulacije (2008)

 

Predložena izmena Plana generalne regulacije (2019)
Predložena izmena Plana generalne regulacije (2019)

 

Tek u čitanju tekstualnog dela predloga izmene PGR se može videti da se ovom promenom pod pojmom opštegradski centar podrazumeva sledeće: “U okviru namene opštegradski centar, definisana je građevinska parcela na kojoj se planira izgradnja poslovnog, poslovno-stambenog ili stambeno-poslovnog objekta sa minimalnim učešćem poslovanja 20% ne računajući površinu garaža.Maksimalna spratnost objekta je Po+P+1- Po+P+12.”

 

U važećem PDR za ovu lokaciju stoji sledeće: “Plan detaljne regulacije dela opštegradskog centra uz Radničku ulicu u Novom Sadu (u daljem tekstu: plan) obuhvata prostor koji je Generalnim planom grada Novog Sada do 2021. godine – prečišćen tekst (“Službeni list Grada Novog Sada”, broj 39/2006) (udaljem tekstu: Generalni plan) namenjen opštegradskom centru čiji sadržaji, između ostalog, mogu da budu sadržaji javnih službi: kulture, nauke, organa lokalne samouprave kao i sadržaji poslovno-trgovačkog i ugostiteljskog karaktera i dr.” Na ovaj način se jednom rečenicom može promeniti prethodna namena opštegradskog centra na istoj lokaciji.

 

Pretežna namena opštegradski centar se ne može upotrebljavati za nivo Plana generalne regulacije.

 

Naime, opštegradski i linijski centar je pojam pogodan za nivo strateškog plana (sadašnji GP i budući GUP). Međutim, pošto je pojam heterogenog sastava, nije ispravno primenjivati ga na nivou plana koji ne sadrži brojne detalje za sprovođenje kao što je PGR. Poslednjim izmenama Zakona i Pravilnika, propisano je da se u najvećoj meri PGR razrađuje na nivou za sprovođenje, što znači da u njemu ne bi smela da se koristi ova namena, već se ona mora razložiti u preciznije podvrste.

Prethodna verzija Pravilnika je predviđala da se u grafici PGR prikazuje „pretežna namena površina: za javne potrebe, stanovanje, poslovanje, industriju, privredu, komercijalne i ostale namene“. Opštegradski i linijski centar je pretežna namena koja nije adekvatna za nivo PGR-a, koji se sprovodi izdavanjem lokacijskih uslova.

Poslednjim izmenama Pravilnikao sadržini, načinu i postupku izrade dokumenata prostornog i urbanističkog planiranja (Službeni glasnik RS 32/2019) u članu 23 jasno je definisan nivo razrade PGR-a i u njemu se propisuje:

 

Pravila uređenja u planu generalne regulacije osim elemenata određenih Zakonom, sadrže i:

 

1)             opis i kriterijume podele na karakteristične celine i zone;

2)             planiranu namenu površina i objekata i mogućih kompatibilnih namena, sa bilansom površina;

3)             opšta pravila uređenja prostora

4)             popis parcela i opis lokacija za javne površine, sadržaje i objekta;

5)             uslove za uređenje zelenih i slobodnih površina na parceli.

 

Pravila građenja u planu generalne regulacije, osim elemenata određenih Zakonom, sadrže i:

 

1)             Pravila građenja po zonama ili po namenama, koja se odnose na pojedinačne građevinske parcele, u meri dovoljnoj da budu osnov za izdavanje lokacijskih uslova;

2)             Prikaz planiranih urbanističkih parametara i kapaciteta;

3)             Pravila za rekonstrukciju, dogradnju, adaptaciju i sanaciju postojećih objekata;

4)             Pravila za arhitektonsko oblikovanje objekata;

5)             Inženjersko-geološke uslove za izgradnju objekata;

6)             Uslove za priključenje objekata na mrežu komunalne infrastrukture.

 

 

Na osnovu svih navedenih važećih zakonskih regulativa jasno je da se u PGR ne može upotrebljavati pojam „opštegradski centar“ za pretežnu namenu lokacije, a naročito na delovima gde se direktno sprovode tu kreirani uslovi. Stoga tu praksu treba izbaciti iz urbanističkog planiranja u Novom Sadu.

 

 

Urbanistička straža, septembar 2019.